中国メディアの毎日経済新聞は11月24日、中国主要都市の10月の中古住宅価格は下落傾向にあるものの、一部の都市ではいまだ上昇傾向にあると報じ、その原因について分析した。

記事は、「今年に入り、中古住宅価格が下落する都市が増えている」とし、国家統計局のデータでは、全国70都市における今年10月の中古住宅販売指数で67都市が前年同月を下回り、今年1～10月の中古住宅平均価格も65都市で下落したことを伝えた。一方で、「統計を子細に見ると、今年1月、全国70都市の中古住宅価格は13都市で前年に比べ上昇し、6都市は前月比で上昇した」とし、「特に注目されるのは、今年10月の中古住宅価格が前年比で0．5％上昇した杭州や前月比で3．1％上昇した成都で、北京も今年1～10月の平均上昇率は2．2％になった」と指摘した。

中古住宅価格は一部の都市を除き下落

不動産情報サービス会社諸葛找房のデータによると、今年10月の大都市、大都市周辺都市、地方中小都市の中古住宅価格は、前年比でそれぞれ0．8％、0．5％、0．6％の下落を示した。記事は「大都市の中古住宅価格も下落スパイラルに入った。今年9月に若干上昇したのち10月は再び下落し、反発の兆しは見えない。大都市では『住宅購入時に住宅所有は調べるがローン記録は調べない』とする政府の住宅購入緩和策により小幅調整が見られたが、大幅な緩和策とは言えず、市場の反発を牽引する力にはなっていない」と分析した。

北京の場合

諸葛找房のデータによると、北京の10月の中古住宅成約戸数は1万653戸と、前年比25．3％減、前月比5％減、前月比下げ幅4．5ポイントを記録し、中古住宅価格調整物件の値上がり率は6．2％にとどまり、前月比で5．4ポイント下がった。

また国家統計局のデータによると、10月の中古住宅価格は前年比1．1％減、前月比0．2％減を記録した。諸葛找房は、「政府の新政策は、住宅価格の上昇に対する市場の信頼感を一時回復させたが、持続性が見られず、さらなる政策強化が待たれる」と分析した。

上海の場合

記事は、「上海でかつて『一流』の居住区と言われた学区内の住宅さえも、今では売りに出されている。われわれがかつて現地ルポを行った陸家嘴の世紀大道エリアも、住宅の平米単価は10万元（約200万円）以上だが、実際の成約額は予想を下回っている」と伝えた。

不動産サービス企業鏈家のシンクタンク部門である上海鏈家研究院によると、10月の上海市全域の中古住宅取引数は1万3300戸で、前年比13％減、前月比19％減を記録。成約平均額は4万670元（約85万4000円）/平方メートルで、前年比で3％減少したが、前月比では3％上昇した。

政府の新政策について、諸葛データセンターは「市場刺激策が弱まるにつれ既存の需要は満たされ、市場は再び下落した」とし、「今年9月に全国で144件の不動産緩和策が導入され、年間を通じて最高値に達したが、10月には86件まで減少した。多くの都市の中古住宅市場は下落圧力が大きくなっており、物件数は増えても需給バランスが崩れ、住宅価格を圧迫している」と分析した。

しかし、毎日経済新聞は、「たとえ一部都市の中古住宅価格が10月に下落したとはいえ、今年1～10月の平均価格は昨年に比べると全体的に上昇傾向にある。北京の場合、国家統計局のデータによると、今年10月の中古住宅価格は前年比で下落したが、今年1～10月の平均価格指数は同期比で2．2％上昇した」と指摘した。

成都の場合

一方、成都では中古住宅平均価格指数が前月比で6．8％上昇し、全国で唯一5％を超えた都市となった。記事は、「成都では小型物件を大型物件に買い替えるケースが増え、特にリフォーム住宅や高級住宅を中心にこうした傾向が強い」と伝えた。成都攀成鋼セクターを担当する鏈家のシニアブローカーは毎日経済新聞に対して、「成都南部の大源セクターや東部の攀成鋼セクターなどの高級住宅地では、今年に入り大型平屋やメゾネットタイプだけでなく、中小小型住宅の販売も活発化している。売却を急ぐ場合、価格面で適度な値下げが必要だが、全体的に物件の売り出し価格と売却価格は同時期の他地域に比べて高値となっている」と現状を説明した。

不動産情報サービス会社貝殻找房のシンクタンク、貝殻研究院のデータによると、成都では2023年1月1～22日の中古住宅販売成約数は19万9249戸と前年同期比47．2％増を示し、中古住宅の市場流通量も11月21日時点で22万3282戸と、今年1月に比べ約4万5000戸増となった。

しかし貝殻研究院は、「成都の中古住宅価格と面積は下降傾向を示している」と指摘し、「成都の中古住宅の市場流通量は増加したが、その多くは中小型住宅が占めている。また戸建ては100～200万元（約2000～4000万円）価格帯に集中しており、全体の40％を占めている」と詳細を語った。貝殻找房の不動産検索アプリ好好選房によると、現在成都で流通している中古住宅の平米単価は2万922元（約43万9000円）、住宅価格の中央値は179万元（約3757万円）/戸だった。

記事は、「成都の中古住宅価格が前月比で上昇しているとはいえ、前年比では下落していることに注目すべきだ」とし、「今年10月の中国住宅販売価格は前年比でわずか0．1％下落しただけだが、7カ月連続した下げであり、価格上昇率も年初の8．8％から10月は6．8％に減少した」と指摘した。

貝殻研究院成都別院は10月に発表した市場月報で、「新政策の導入後、様子見をしていた市場心理はある程度上向き、政策支援は成約の効率化を段階的に加速させているが、中古住宅の在庫自体が増加しており、買い手市場の流れは基本的に変わっていない」と指摘した。

長沙の場合

一方、「不動産規制の優等生」と言われる長沙では、10月の中古住宅価格は前月比で微増を示した。

記事は、「長沙市不動産当局が9月22日に発表した新政策は、オンライン成約後4年を過ぎた住宅は市場取引が可能となり、中古住宅の在庫が激増した。住宅購入の需要も比較的旺盛な時期だったため、成約を急ぐ買い手は、住宅を内覧したその日に購入を決めた。長沙の省都セクターのブローカーは、最近１カ月で、北辰中央公園や保利ガーデンなど主要エリアで6件の豪華住宅を成約できたと言っている。中古住宅では成約額の際立った下落も上昇もなく、流通価格が以前より若干あがった程度」と伝えている。

湖南中原研究院のデータでは、10月の長沙の中古住宅成約件数は、過去6カ月で最多の5354件に上り、前月比で55％増、前年同期比で上げ幅は２倍以上だった。

不動産情報アプリ象盒找房によると、10月に長沙6区の中古住宅流通平均価格は1万278．54元（約21万6000円）/平方メートルで前年比0．27％増、中古住宅戸数は6万6964戸と前年比7000戸増だった。

象盒找房は長沙の不動産市場について、「中古住宅価格の回復は、所有者の心理が好転し、市場への信頼感が高まったためだ。しかし最終的に成約状況は買い手優位で、価格交渉幅も広い。販売制限枠の短縮に伴い、市場には物件が急増して競走が激化しており、家主が売却急ぐ場合は値下げするしかない状況である」と分析している。

杭州の場合

国家統計局のデータによると、今年10月中古住宅価格が前年比を上回った都市は全国で杭州（全国トップで0．5％増）と三亜（0．1％増）の2カ所だけだった。

記事は、杭州市オリンピック・スポーツ・エキスポセンター周辺を担当する貝殻找房アプリの仲介ブローカーが、「最近物件の内覧件数が顕著に増えており、成約数も確実に増えている。杭州市が販売制限エリアを緩和してから、物件を内覧する人が顕著に増え、毎日15組以上の内覧希望者に対応している」と語り、杭州余杭区のブローカーが、「新政策後、住宅購入を希望する照会件数も毎日10～20組と顕著に増え、夜の内覧希望者までいるほど。少し前までは１日に数組の顧客も接待できないほどだった」と述べたと伝えた。

数々のデータも、こうしたブローカーの話を裏付けている。貝殻找房アプリのデータでは、10月の杭州市街地の中古住宅オンライン成約数は3277件と、前年9月比で27％増、同10月比で36％増を示した。

中国指数研究院のデータによると、10月の杭州の中古不動産市場成約数は4579戸と急増し、前年比で62．6％増、前月比で73．7％増を示した。

記事は、「2つのデータは統計母数が異なるが、データを見る限り、10月の杭州の中古住宅成約数の上昇は争えない事実だろう。市場活性化は、一部の不動産オーナーの心理的な期待感に変化をもたらした」と分析し、「不動産ブローカーも、新しい政策の後、多くの家主が一次的に値上げする傾向が見られ、値上げ幅は100万元（約2000万円）を超えたものまであると語っている」と伝えた。

市場リサーチ企業克而瑞（CRIC）浙江区の10月のデータでは、富陽、臨安を除いた杭州の200～350万元（約4000～7000万円）価格帯の中古住宅成約数が総成約数の39％を占める大きな伸びを示した。また市全体の中古住宅価格成約額は188億元（約3946億円）と前年比で38．38％増え、成約平均価格も前年比1％の微増で、単価は3万3260元（約69万8000円）/平方メートルだった。

記事は、「杭州市当局は10月下旬に『杭6条』と呼ばれる新政策を発表したばかりだが、中古住宅市場への影響は即座に現れ、10月の中古住宅成約数と価格を押し上げた」と伝えた。一方CRICは、「全体的に見て、杭州の10月の成約数の増加は、単価が安い低価格の住宅であり、価格より量で勝負することが家主の成功の秘訣となっている。新政策が強心剤なのかそれとも薬効が持続する薬なのか、これは市場の検証を待つしかない」と分析している。

マクロ経済や不動産市場の研究を手掛けるシンクタンクの中国指数研究院は、「杭州市の新政策が短期的に市場を刺激した効果は明らかで、10月の中古住宅成約数は前年比で6割増となり、週間成約数は3月上旬に次ぐものだった。だが追い風は期待できるものの、持続性については疑問が残る。新政策は短期的に新築不動産市場よりも中古市場を刺激し、物件数や価格でデータが上昇し、新政策の効果が顕著となった。しかし一方で新政策がもたらした購買力の低下や内覧件数の減少、一部家主の値上げなどもあり、持続性が懸念される」と分析している。

10月に中古住宅価格が微増した海南省の三亜について、記事は不動産取引サービス大手の易居研究院の見通しとして、「三亜は他の都市と比べて、住宅需要は常にあるが、かつての政策調整に伴い、住宅供給が限られており、中古住宅流通量も特に多くはなく、市場の動きも大きくない。ただし三亜エリアの優位性は明らかで、都市計画や将来性も有望であるため、中古住宅価格は安定して推移するだろう」と伝えた。（翻訳・編集/榊原）